Peluang dan Tantangan Industri Property 2026

Peluang dan Tantangan Industri Properti 2026

Oleh: Trian Hermawan

Industri properti Indonesia memasuki tahun 2026 dalam lanskap yang kompleks dan penuh dinamika. Permintaan hunian terus meningkat seiring pertumbuhan penduduk dan urbanisasi, tetapi kemampuan masyarakat untuk mengakses rumah layak huni masih tertinggal. Di tengah pemulihan ekonomi nasional, sektor real estate tetap menjadi kontributor penting bagi pertumbuhan produk domestik bruto. Kondisi ini mencerminkan pulihnya aktivitas investasi dan konsumsi domestik dalam dua tahun terakhir. Namun, pertumbuhan tersebut belum sepenuhnya sejalan dengan keterjangkauan perumahan bagi masyarakat luas.

Pada 2025, harga properti residensial hanya tumbuh sekitar 0,9 persen secara tahunan, sementara penjualan mengalami kontraksi sekitar 3,8 persen. Angka ini menunjukkan bahwa pasar tidak kehilangan kebutuhan, tetapi mengalami tekanan daya beli. Kenaikan harga bahan bangunan, suku bunga KPR yang tinggi, serta beban uang muka dan pajak membuat rumah semakin sulit dijangkau oleh kelompok berpenghasilan menengah dan rendah. Dalam perspektif ekonomi perumahan, kondisi ini mencerminkan krisis keterjangkauan, yaitu situasi ketika harga rumah meningkat lebih cepat daripada pertumbuhan pendapatan rumah tangga.

Paradoks pasar semakin terlihat dari backlog perumahan nasional yang masih mencapai sekitar 9,9 juta rumah tangga. Setiap tahun muncul sekitar satu juta rumah tangga baru yang membutuhkan hunian, sementara pasokan hanya sekitar 400 ribu unit. Defisit sekitar 600 ribu unit per tahun terus menumpuk dan memperlebar kesenjangan antara kebutuhan dan ketersediaan rumah. Fakta ini menegaskan bahwa persoalan perumahan di Indonesia bukan sekadar isu pasar, tetapi persoalan struktural yang berkaitan dengan distribusi kesejahteraan dan keadilan akses.

Bonus demografi memperbesar peluang sekaligus tantangan. Sekitar 81 juta generasi milenial belum memiliki rumah, dengan kendala utama pada kemampuan finansial, uang muka, dan cicilan KPR. Kondisi ini menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara desain produk pembiayaan perumahan dan karakteristik pendapatan generasi muda, terutama mereka yang bekerja di sektor informal. Tanpa inovasi pembiayaan yang lebih inklusif, bonus demografi berpotensi berubah menjadi tekanan sosial di masa depan.

Di sisi lain, dukungan pemerintah terhadap sektor perumahan semakin kuat melalui berbagai insentif, seperti pembebasan BPHTB bagi masyarakat berpenghasilan rendah, PPN ditanggung pemerintah, serta perluasan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan. Kebijakan ini berperan penting dalam menurunkan hambatan awal kepemilikan rumah dan menjaga daya beli masyarakat. Namun, insentif fiskal tidak akan optimal tanpa reformasi regulasi lahan, penyederhanaan perizinan, dan kepastian tata ruang. Ketidakpastian regulasi masih meningkatkan biaya produksi dan risiko investasi yang pada akhirnya dibebankan kepada konsumen.

Secara ekonomi, sektor perumahan memiliki efek pengganda yang luas. Pembangunan rumah mendorong aktivitas lebih dari 180 subsektor ekonomi, menyerap tenaga kerja lokal, dan memperkuat penggunaan produk dalam negeri. Setiap investasi di sektor ini tidak hanya menghasilkan unit hunian, tetapi juga menciptakan lapangan kerja dan meningkatkan pendapatan masyarakat. Oleh karena itu, memperkuat sektor perumahan berarti memperkuat fondasi ekonomi nasional.

Meski demikian, industri properti menghadapi tantangan struktural yang tidak ringan. Ketidakpastian regulasi lahan, kenaikan harga material akibat pembatasan izin tambang, serta tingginya proporsi tenaga kerja informal yang berisiko terhadap stabilitas pembayaran KPR menjadi hambatan nyata bagi pertumbuhan sektor ini. Jika tidak diatasi melalui kebijakan yang adaptif dan koordinasi lintas sektor, tantangan ini dapat memperlambat pemenuhan kebutuhan perumahan nasional.

Tahun 2026 menjadi momentum penting bagi industri properti Indonesia. Peluang pasar sangat besar, didorong oleh backlog tinggi, pertumbuhan rumah tangga baru, dan bonus demografi. Namun, tantangan keterjangkauan, pembiayaan, dan regulasi menuntut solusi yang inovatif dan kolaboratif. Pengembang perlu meningkatkan efisiensi dan inovasi desain hunian terjangkau. Lembaga keuangan perlu mengembangkan skema pembiayaan yang fleksibel dan inklusif. Pemerintah perlu memastikan regulasi yang konsisten dan pro-rakyat.

Pada akhirnya, perumahan bukan sekadar komoditas ekonomi. Perumahan adalah fondasi kesejahteraan, stabilitas sosial, dan mobilitas ekonomi masyarakat. Masa depan industri properti Indonesia akan ditentukan oleh sejauh mana sektor ini mampu menjembatani kesenjangan antara kebutuhan hunian yang besar dan akses masyarakat yang masih terbatas.